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"厨房中的激战中2中文",　　证券时报记者张达　　今年以来，房地产行业持续调整。在5月17日中央出台的一系列支持政策作用下，6月、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售、房企到位资金等多指标同比降幅持续收窄。如何看待未来的市场走势、房企向新发展模式转型进展如何，成为近期房企业绩发布会上的热点问题。　　从多家房企半年报业绩发布会内容来看，尽管房企高管普遍认为，目前房地产市场仍处于调整阶段，市场信心有待恢复，但是对于行业中长期发展仍充满信心。同时，房企向新模式转型进展加快，多家房企经营性业务贡献持续提升，积极优化债务结构以保障现金流安全成当前重要任务。　　对中长期市场有信心　　上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重大变化，房企销售业绩普遍出现不同程度的下滑，未来房地产市场走势备受关注。　　越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，“5·17”新政后，6月份市场有所反弹，7月份下滑空间逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平衡的胶着状态。下半年，随着政策宽松力度的加大和市场信心的逐渐恢复，预计房地产市场将筑底企稳。　　林昭远还表示，房地产作为国家的重要支柱产业之一，整个市场规模预期能够保持8万亿元到10万亿元的水平。越秀地产目前所进入的城市总体成交规模都在2000亿元以上，存量市场仍有所发展，“我们对未来市场充满信心”。　　对于行业未来发展趋势，万科董事会主席郁亮也给出积极的判断。他认为，中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期来看，经过了三年的市场调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。　　郁亮进一步解释，首先，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，目前新房的产品力、服务力比之前有了非常大的提升。同时，房价经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的水平，新房产品的性价比有比较大的提升。另外，从政策端来看，随着各个城市落地因城施策，无论是购房门槛，还是首付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政策、普通住宅标准的调整等，对多样化住房需求的支持让买房变得更容易了，消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提高，这为需求的复苏创造了良好的条件。而从供给端看，今年上半年全国住宅新开工面积同比下降24%，意味着全年新开工面积大概是5亿平方米左右，新房的供应量是相对不足的。因此，供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。　　转型发展步伐加快　　面对行业的深度调整，单一依赖地产开发业务的模式已然难以持续增长，房企纷纷加快多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献持续提升。　　2022年就开始调整转型的龙湖集团进展较快。今年上半年，龙湖实现合同销售额511.2亿元，营业收入468.6亿元。其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”　　华润置地的转型创新也取得实质进展。华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩发布会上回答证券时报记者提问时表示，房地产行业已经全面进入存量时代，在开发销售型业务方面，公司已经摆脱业绩达成单纯依赖增量的惯性思维，将工作重心转移到库存去化上来，提升全价值链的组织能力。同时，不动产投资信托基金政策持续推进下，公司经营性不动产与资管业务已经初具规模，向大资管业务转型已经成为一种势能。　　“到目前为止，华润置地整个资产管理规模约4500亿元，而且经营性不动产营收占比超过了25%，利润占比可能更高，说明华润置地转型业务呈现蓬勃壮大的状态。”李欣说，华润置地已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。　　面对房地产行业出清和转型交织的困难时期，美的置业选择了特殊的重组方案，将开发业务从上市平台剥离出去，构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，目前房地产开发性业务承压，但是围绕房地产产业链的经营业务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资产运营、地产科技等业务都有良好的增长空间。　　优化债务结构是关键　　在当前市场形势下，保证现金流安全至关重要，房企投资拿地变得更加谨慎，想方设法削减债务成为最紧迫的任务。　　“在践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题。”陈序平说，地产开发的特点是规模大、周期短，但不确定性也大，大多数的债务是建立在旧模式的基础上的，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转型。　　陈序平进一步表示，在向新发展模式转换时，要优先做的是优化债务结构，一是要把债务规模降下来，二是要把债务周期拉长。龙湖就是用所有业务的正向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额，同时，用长周期的经营性物业贷款去替换3到5年期的信用债融资。“在完成债务结构优化后，才有可能实现新模式的转换，以及收入及利润的转换。”　　据介绍，龙湖从2023年开始就主动有序地压降负债规模，截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10亿元，供应链ABS、商票等均已清零。至2026年底之前，龙湖已无境外公开债券到期。　　面对阶段性经营困难，万科上半年在保障现金流和偿债方面也做了多方面努力。除了积极销售、推进大宗交易和资产盘活、逐步退出非主业业务和投资这三项工作回款1370亿元左右外，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍，在上半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。下半年，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。　　绿城中国管理层表示，公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。今年投资更为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资力度会比去年稍微弱一些。据介绍，绿城于2024年到期的所有境外贷款，已于上半年基本完成置换，2025年到期的剩余债务的置换工作也已经启动，目前正在按计划有序推进。海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

"厨房中的激战中2中文",界面新闻记者|查沁君2024年高考临近，网红张雪峰再次陷入舆论漩涡。起因是张雪峰公司峰学蔚来提供的近两万元的高考志愿填报--**--图片来源：界面新闻匡达　　界面新闻记者|查沁君　　2024年高考临近，网红张雪峰再次陷入舆论漩涡。　　起因是张雪峰公司峰学蔚来提供的近两万元的高考志愿填报课程（下称高报课程）被抢购一空，不少家长质疑这或是饥饿营销，有“割韭菜”之嫌。张雪峰团队工作人员在回应大众网时表示，师资只能匹配有限名额。　　6月4日，界面教育检索发现，峰学蔚来APP目前上架的高报类课程产品仅两款，一是由张雪峰本人录制的视频录播课，含填报技巧、专业介绍、院校规划三方面内容；二是由峰学蔚来合伙人武亮提供的热门大类专业细分讲解，价格分别为599元、99元。　　进阶版高报服务Pro的本轮名额显示已售罄。　　据该公司此前上架的高报产品来看，除了599元的张雪峰录播课，还有客单价更高的梦想卡和圆梦卡。购买时间不同，二者价格也有所差异，最为紧迫的2024届服务价格分别为11999元、17999元。　　“一定要早买，同样的项目，在高二购买时8999元，高三9999元，高三下学期就要11999。”张雪峰团队的高考志愿规划师在社媒上表示，“甚至有初三的家长已经抢购好了。”　　张雪峰在此前的直播中也声称：“不要期待在直播间用一个免费的连麦，去完成一个正常收费在一万块钱左右的一对一升学规划。”　　家长对此的态度两极分化，一些人认为，张雪峰在制造焦虑、“披着真诚的外衣割韭菜”，其讲授的绝大部分信息都是公开的，赚的只是信息差的生意。　　而另一部分人则认为，网上信息鱼龙混杂参差不齐，如何筛选真正有用的信息更为复杂艰巨，换个角度看，花两万避免孩子入错行也是值得的。　　“一对一较高的能达到八、九万。”教育学者梅金锁告诉界面教育，但这都是一种宣传噱头，实际成交价应该不会这么高。主流价格约在五千至一万出头。　　尽管价格不便宜且不支持退款，但仍有不少人甘愿买单，其中大部分是循着张雪峰的名气去的。　　毕业于郑州大学的张雪峰毕业后开始做考研辅导。2016年6月凭借《七分钟解读34所985高校》走红网络，曾参与多档综艺，出版一系列高考志愿和考研书籍。　　2021年，北漂14年的张雪峰正式告别北京，并在苏州成立峰学蔚来公司。他是绝对的控股人，持股比例高达75%。工商信息显示，峰学蔚来参保人数由去年六月的24人增长至如今的73人。　　近两年来，活跃在各大短视频平台的张雪峰，也常因言论引发争议，例如调侃西南大学以及“文科专业是服务业”等。大厂都在卷996的同时，他却扬言峰学蔚来“上四休三”。　　争议汇聚成的流量，最后转化成为实际的商业价值，据蓝鲸财经报道，坐拥全网4000多万粉丝，张雪峰视频广告报价25万元起，线下直播报价40万/小时。　　在高考志愿填报行业，张雪峰几乎是唯一一个靠个人名气来支撑公司业务的大IP。除此之外的早期入局者，诸如优志愿、掌上高考、赢鼎教育、百年育才等老玩家，还是靠长期沉淀的数据建立壁垒。　　一批互联网巨头也瞄准了这块蛋糕。阿里巴巴旗下夸克、百度、网易有道、知乎近年来纷纷推出高考志愿填报服务，试图用AI智能化在这个传统赛道提升自己的竞争力。　　据艾媒咨询去年的数据预测，2023年中国高考志愿填报市场付费规模将达9.5亿元，而2016年仅为1.3亿元。天眼查数据显示，八成相关企业成立于近五年内，仅2.8%成立10年以上。　　紧俏的志愿填报服务背后是持续增长的高考大军。自1977年恢复高考以来，今年中国高考人数首次突破1300万大关，1342万人将在同一条高考独木桥上竞争，其中的复读生约413万，而本科招生名额只有约450万个，本科录取率大约在33%。　　对高考生而言，即使上岸也无法掉以轻心。按照老话说的“三分考，七分报”、“考得好，不如报得巧”，尤其是在新高考改革的影响下，充满信息差的志愿填报是第二道关卡。　　国内高考志愿填报目前主要有四种模式：平行志愿、顺序志愿、院校专业组、专业（类）+学校。后两种志愿模式主要在新高考改革的省份实行。　　其中“院校专业组”模式仍以院校为主要考虑对象，只是高校将所有专业分为几个大类（组），存在专业组内被动调剂的风险；“专业+院校”模式虽不会出现志愿调剂，但可能导致有的高校热门专业招生分数较高，另一些专业则较低。　　今年，第四批高考综合改革省份——吉林、黑龙江、安徽、江西、广西、贵州、甘肃，七省将首次面临“3+1+2”的新高考模式，即语文、数学、外语3门全国统考科目；“1”为首选科目，考生从物理、历史2门科目中自主选择1门；“2”为再选科目，考生从思想政治、地理、化学、生物学4门科目中自主选择2门。　　填报规则变灵活背后，考生面临的一个巨大挑战是，考生需要填报志愿的数量剧增，甚至多达数十、上百个志愿。　　夸克相关业务负责人此前在接受界面教育采访时曾提到，以前考生基本填报六个志愿左右，而新高考模式采取的“3+1+2”，如果1是必选，有一种填报策略，若1不必选，又有另外一个填报策略。不同的省份采取不同专业组的形式，在专业组的设计上，高校又会有非常大的差异。　　另一方面，很多省份的本科批次已经合并。网易有道助理副总裁蒋叶光曾告诉界面教育：“从以前的本科一批、二批合并为同一批次，考生和家长须详细了解大量院校，要求很高，难度很大，经常出现选择失误的情况。”　　蒋叶光认为，近两年新高考改革启动之后，高考志愿填报已逐步进入平稳期。因为实行新高考改革的省份和地区，有了往年志愿填报数据作为参照。　　还有业内人士向界面教育表示，高考人数还有10年以上的增长周期，高考志愿填报仍是刚需。此外，国际环境和行业变化也为专业和学校选择带来难度。　　焦虑之下，行业乱象逐渐出现。有些打着“保过托底”、“冲进理想学校”、“帮忙占位”，“不保过不收费”等旗号的高考报考服务机构收割家长。　　对此，梅金锁告诉界面教育：“所谓的保底、帮忙占位，更多是未来引起学生家长的关注，有点强行去建立一种信任关系，反而是欲速则不达。”　　在他看来，这些机构提供的服务就是对于政策的分析解读，以及学生个人的情况和目前高校在当地招生情况之间的关系匹配。而且咨询服务也不应该集中在高考结束后的这一小段时间，应该把这种服务延伸到学生高中、甚至初中的每个阶段。

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作者：勤若翾

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